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월요일 아침 굿모닝 뉴스를 알려드려요. 서울 아파트 값이 상승 전환했다는 소식입니다. 부동산R114가 내놓은 월간 데이터를 보면 서울 아파트 매매가격이 1년여 만에 하락 국면을 벗어났습니다.
물론 서울 자치구별로 보면 아직 아파트 값이 하락 곡선을 그리고 있는 곳이 절반이 넘습니다. 하지만 나머지 11개 자치구는 하락을 멈추었고 이 중 강남, 송파, 강동, 서초, 서대문, 중랑 등 6곳은 상승세로 돌아섰습니다.
이번 포스트에서는 서울을 위주로 월간 아파트 매매가격에 대한 자세히 알아보겠습니다. 특히 서울 아파트 값이 상승 전환한 이유 2가지를 중점적으로 살펴보겠습니다.
서울 아파트 매매가 14개월 만에 상승 전환
서울 아파트 매매가격이 14개월 만에 하락 국면을 벗어나 상승세를 타기 시작했습니다. 수도권은 올해 1분기 이후 하락폭이 점차 줄어들며 7월에는 연내 최저 낙폭인 -0.06%를 기록했습니다.
서울과 경기는 4개월 연속 하락폭을 좁히며 완만한 회복세가 이어지고 있구요. 인천은 중구 영종국제도시 준신축(5년초과~10년이하)단지와 계양구 계산, 병방동 구축(10년초과)아파트 중심으로 약세를 보이며 지역별 가격 회복 흐름의 편차를 보였습니다.
특히 서울 아파트 매매가격은 지난 7월 0.01% 오르면서 지난해 5월 0.09%를 기록한 후 14개월만에 상승 전환됐습니다. 서울 구로, 성동, 용산, 종로, 중구는 하락세를 멈췄고, 서대문과 중랑은 올해 처음으로 플러스 변동률로 돌아섰구요. 지난 6월부터 아파트 매매가격이 상승 전환된 강남, 송파, 서초 등 강남3구는 지난달보다 가격 상승폭이 커지며 아파트값 반등을 견인한 것으로 분석됐습니다.
서울 아파트 값 상승 강남3구 견인
앞서 서문에서도 밝혔지만 서울 아파트 매매가 상승 전환은 강남3구의 상승폭이 커진 것이 가장 큰 원인으로 꼽혔습니다. 강남3구는 지난해 부동산 침체기에 타 지역에 비해 매매가격이 폭락이라고 표현할 정도로 내림세가 깊었고 하락 속도도 빨랐습니다.
하지만 지난해 12월 한달 사이 0.63%까지 빠진 이후 올해 3월부터 낙폭이 점차 좁혀지기 시작했습니다. 그러더니 지난 6월 상승세로 전환됐고 2개월 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 강남3구와 기타 자치구와의 변동률 격차도 △3월 0.09%p △4월 0.10%p △5월 0.11%p △6월 0.12%p △7월 0.15%p로 확대되는 것으로 볼 때 강남3구의 아파트값 회복 속도가 상대적으로 빠른 것을 확인할 수 있습니다.
서울 아파트 시세 상승 원인 2가지
강남 개포동 준공 5년 이내 신축단지
아파트 값이 상승 전환된 원인 중 하나로 강남구 개포동 준공 5년이내인 신축단지가 시세 상승을 이끌었다는 분석입니다.
개포동에는 이미 개포자이 프레지던스, 디에이치아너힐즈, 래미안블레스티지, 개포래미안포레스트 등이 들어서 있구요. 앞으로도 6700가구의 초대형 단지가 입주를 앞두고 있습니다.
개포동은 기존에 강남 지역에서 주목받지 못하던 곳인데요. 단지 대부분이 초소형이나 저층으로 구성돼 서민들의 주거지라는 인식이 강했기 때문입니다. 하지만 개포동은 4~5년전부터 분위기가 달라지고 있어요.
개포동 대표 신축단지로는 래미안블래스티지가 손꼽히고 있습니다. 이 아파트는 2019년 입주를 했는데요. 2021년 32억 최고가를 기록했던 래미안블레스티지 전용 84㎡는 지난 7월 12일 26억5000만원에 매매계약이 체결되면서 올해 2월 초 거래가 24억2000만원에 비해 2억3000만원이 올랐습니다.
개포동 디에이치아너힐즈 전용 84㎡도 지난 7월 4일 29억7000만원에 팔렸는데 올해 2월 거래가 25억원 대비 5억원 가까이 뛰었고 개포래미안포레스트 전용 84㎡는 지난 7월26일 24억3000만원에 거래됐는데 2월 말 가격 22억3000만원보다 2억원이나 매매가가 상승했습니다.
이 같은 양상에 강남구 아파트값이 두 달 연속 상승세를 이어가는 양상을 보이고 있습니다.
혹자는 지금까지는 대치동 은마 아파트가 대장 아파트 였다면 앞으로는 개포 신축아파트가 대장 자리에 올라설 것으로 전망하기도 합니다.
개포동은 신축 단지에 대한 기대감이 높고 녹지와 도심 접근성을 갖춘 입지를 갖추고 있습니다. 또한 대모산과 대룡산 자락에 자리하며 양재천을 끼고 있어 주거 환경이 쾌적하구요. 또 주요 도심 인접성과 더불어 명품 학군과 대치동 학원가를 도보권으로 이용 가능하다는 점도 인기를 얻고 있습니다. 실제 경기여고, 중동고, 중산고 등 ‘강남 8학군’이 인근에 대거 위치해 풍부한 학군 수요를 견인하고 있습니다.
강남 재건축 초기 단지
또다른 원인 중 하나로 대치동, 서초구 반포동, 송파구 신천 · 잠실동 등 강남 재건축 초기단지가 시세 상승을 이끌었다는 분석입니다.
강남구에서 재건축을 추진 중인 곳이 총 51개 단지, 5만 가구에 이르는 것으로 집계됐는데요. 재건축이 가능한 준공 30년 이상 된 강남구 아파트가 55곳인데 이 가운데 93%가 재건축을 진행하고 있다고 합니다.
박원순 전 서울시장 임기 때 추진됐던 ‘35층 룰’ 등으로 그동안 사업이 지지부진했는데 35층 룰 폐지, 신속통합기획 추진, 안전진단 기준 완화 등 각종 규제가 완화되면서 재건축 사업이 다시 활기를 띠는 모습입니다. 또 절차 축소로 사업추진 속도 기대감이 커짐에 따라 재건축 유망단지의 매도호가가 높은 수준을 유지하고 있는 상황입니다.
강남 은마아파트도 재건축 사업추진 24년만에 조합 설립 초읽기에 들어갔습니다. 창립총회를 열고 조합장을 선출해 강남구청의 조합설립 인가만 남겨뒀습니다.
1979년 준공된 은마아파트는 28개 동의 4424가구 대단지로 강남 재건축 사업의 대어로 꼽히는데 정비사업 가시화에 따른 호가상승 등으로 향후 강남권 집값에 적지않은 영향을 끼칠 것이란 관측이 나오고 있습니다.
수도권 완만한 오름세 전망…양극화 현상 주의해야
7월 서울 상급지 고가단지 위주로 가격 상승세가 뚜렷했다면 이후 집값 회복국면 인식 확산으로 매수심리가 개선돼 상승지역이 늘며 완만한 오름세가 이어질 것으로 전망됐습니다.
더불어 연내 마이너스 변동률을 벗어나지 못했던 경기와 인천지역의 아파트값도 함께 견인하며 반등지역이 더 넓어질 가능성도 높아 보입니다.
다만 지역별로 거래량 추이, 호재성 요인 유무 등에 따라 가격 상승 전환 속도와 변동폭의 편차가 커 수도권 전역의 아파트값 추세전환까지는 조금 더 시일이 걸릴 것으로 예상되는 만큼 집값 양극화는 당분간 이어질 것으로 보입니다.
집값 양극화에 대해 이전 글을 참고해주시면 감사하겠습니다.
끝. 감사합니다.
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