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들어가는 글
요즘 서울 집값 회복에 대한 뉴스가 심심찮게 나오고 있는데요. 전국 집값 뉴스가 나오기는 하지만 서울 집값이 더 많은 이유는 서울이 집값을 설명하는 바로미터로 작용하기 때문이죠. 그런데 뉴스를 보다보면 그래서 오른다는 거야 아니면 아니라는 거야. 이렇게 혼란스러울 때가 많죠. 조만간 부동산이 폭락한다는 무시무시한 말도 서슴치 않고 내뱉는 유튜브를 보면 투자 심리가 더 얼어붙게 마련입니다.
하지만 다양한 의견을 제시하는 뉴스들을 보다 보면 추세가 보일 때가 있습니다. 요즘이 더 그런 것 같아요. 부동산을 시장을 설명할 때 ▶침체기 ▶회복기 ▶상승기 ▶급등기 ▶침체기 이런 순서로 움직인다고 하죠. 지난해 하반기 만해도 대부분의 뉴스들이 부동산 침체기에 대해 소식이었는데요.
그런데 올해 상반기가 끝나고 부터는 조금씩 집값 회복 뉴스가 나오기 시작하더니 이제는 긍정적인 뉴스가 더 많은 것 같아요. 물론 부정적인 부동산 기사 보다는 예를 들면 회복, 급등, 전고점 등 긍정적인 기사들이 많이 읽히기 때문이기도 하겠지만 보편적으로 팩트에 부합하는 기사들이 많기 때문에 어느정도 추세를 읽을 수 있을 것 같아요. 오늘은 서울 집값 회복이라는 뉴스들이 왜 나오는지, 현장 사례는 있는지 등에 대해 글을 써 볼게요. 여러분들의 경제 상식을 늘리는데 도움이 되길 바랍니다.
서울 집값 회복 시그널은 무엇?
서울 집값 회복…수도권 아파트 전세 계약률
서울 집값 회복에 대한 가장 큰 시그널은 제가 판단하기에 전세 시장인 거 같아요. 최근 전셋값 회복에 대한 기사들이 좀 나왔는데요.
부동산R114에 따르면 국토교통부 실거래가 자료 중 올해 1∼7월 체결된 서울과 경기 인천 등 수도권 아파트 전세 계약 24만8324건 중 신규 계약 14만3118건을 월별로 분석한 결과, 신규 계약 비중은 지난 4월 60.3%였으나 이후 점차 줄어 7월에는 54.7%로 감소했습니다.
그래프에서 보여지듯이 4월을 기점으로 수도권 대부분의 지역에서 아파트 전세 신규계약 비중이 줄어들고 있는 게 보이시죠. 서울만 놓고 보면 4월 60.3%에서 7월에는 52%로 떨어졌고 수도권을 포함하면 4월50.3%에서 54.7%로 하향 곡석을 그리고 있어요. 반면 인천은 4월 66.1%에서 7월 64.3%로 꺾임이 좀 덜하죠.
팩트만 보면 전세 시장이 안 좋은데 무슨 집값 회복 시그널이야 그러실 수 있지만 한 번 더 생각해보면 이해가 되실 수 있을 거예요. 이 그래프가 어떤 의미를 내포하고 있는 지 살펴볼까요. 우선 전세 경기와 매매 경기가 항상 똑같이 움직이지는 않아요. 오히려 좀 상반되는 의미가 있다고 보면 될 거 같아요. 왜냐하면 전세가가 낮으면 굳이 비싼 집을 사는 것(매매) 보다도 전세를 선호하는 경향이 있어요. 반면에 전세가가 비싸면 비싼 전세값을 내느니 차라리 집을 사겠다(매매)는 사람들이 많죠. 보통 매매가 대비 전세가를 나타내는 전세가율이 80%대에 있으며 반반이고 높으면 매매, 낮으면 전세를 선호한다고 해요.
보통 전세가율이 올라가면 매매를 부추기고 매매가 활성화되면 매매가가 오르는 도미노식 영향을 줍니다.
그래서 1년 넘게 내렸던 서울 전셋값이 회복 조짐을 보이고 있다는 것은 부동산 시장이 침체기에서 회복기로 옮겨가고 있다는 시그널이 될 수 있구요. 그러면 짒값도 뛸 가능성이 높다는 것으로도 해석할 수 있어요.
좀 정리를 해볼까요?
● 눈높이 높아진 집주인들 “전세금 올려달라” 요구
● 전국 전세가격 0.03% 상승…3주 연속 상승세 기록
● 서울 아파트 전셋값 하락 전망 뒤집고 곳곳 상승세
● 전문가들 “매매가격 반등함에 따라 자연 전세 상승”
8월 첫째주 서울 아파트 매매가격지수 0.09% 상승
실제 한국부동산원이 발표한 자료를 보면 8월 첫째 주 서울 아파트 매매가격지수는 0.09% 올랐습니다. 지난주0.09%와 같은 상승폭이죠. 자치구별로 보면 도봉구(0.02%), 구로구(0.03%), 강북·금천구(0.04%), 서대문·종로구(0.05%), 강서구(0.06%), 광진·중랑·성북·은평·서초구(0.07%), 중구(0.08%), 영등포·관악구(0.09%), 양천구(0.10%), 강남구(0.11%), 강동구(0.12%), 용산구(0.14%), 동대문·마포구(0.15%), 성동구(0.22%), 송파구(0.23%) 등 23개 구가 강세였습니다.
서울이 아닌 전국으로 넓혀 아파트 매매가격지수를 보면 0.04% 상승한 것으로 나타났습니다. 지난주 0.03%와 비교해 오름폭이 확대됐는데요. 전국 176개 시·군·구 중 집값이 뛴 지역은 84곳, 집값이 낮아진 지역은 76곳으로 집계됐습니다. 경기(0.08%→0.09%)와 인천(0.07%→0.08%)도 나란히 올랐고 세종(0.16%→0.10%)은 21주 연속 상승을 기록했습니다.
전국 아파트 전세가격지수도 0.03% 올랐는데요. 지난주 0.02%와 비교해 소폭 오름세를 보였어요. 구체적으로 서울(0.09%→0.11%)과 수도권(0.07%→0.09%)이 상항 조정 수준을 키웠구요. 지방권(-0.03%→-0.02%)도 하락폭을 축소했다는 것을 볼 수 있어요.
서울 집값 회복 실사례…서울, 인천, 세종 완연한 세복세
서울 강남구 대치동 은마아파트
조합설립이 임박했다는 기대감에 은마아파트 집값이 연초 대비 5억원가량 올랐는데요. 올해 초 1월 전용 76㎡가 17억~19억원대에 거래됐지만 7월에는 20억~22억원대에 거래되며 3억~5억원가량 올랐구요. 전용 84㎡도 지난 1월 21억원대에서 7월 24억~26억원대로 매매가가 뛰었어요.
최근 이슈가 되고 있는 것이 GTX-C노선 단지 통과 여부인데요. 만약 GTX-C노선통과한다면 집값은 더 치솟을 가능성이 높겠죠. 때문에 은마아파트 주민들은 GTX-C 삼성역~양재역 구간이 단지를 관통하지 않게 해달라고 지속적으로 요구해왔고 수도권광역급행철도씨노선 주식회사도 최근 환경영향평가 초안 주민설명회를 열고 제3의 타협안을 찾고 있다고 해요.
하지만 국토교통부가 원안대로 진행하겠다고 강경한 태도를 보이고 있어서 쉽지는 않을 거 같아요. 원희룡 국토부 장관이 지난 5월 열린 간담회에서 GTX-C 노선의 은마 아파트 관통 문제에 대해 “재론의 여지는 없다”는 입장을 밝히면서 단지 통과가 어려워질 수도 있겠어요.
49층으로의 층고상향도 은마아파트 조합이 설립 후 풀어야 할 숙제입니다. 은마아파트 추진위는 작년 10월 당시 2030 서울도시기본계획에 맞춰 최고 35층 설계안으로 서울시의 정비계획 심의를 통과했는데요. 추진위는 조합 설립 후 최고 층수를 49층으로 높이는 등의 정비계획 및 구역지정 변경 절차에 착수한다는 방침입니다. 설계 변경이 이뤄져야 일반 가구수가 증가하고, 조합원들의 추가분담금을 낮출 수 있기 때문이에요. 아직 여러 문제들이 있기는 하지만 실거래가를 보면 분명 훈풍이 불고 있는 건 확실해 보여요.
서울 송파구 신천동 파크리오
파크리오는 전용 84㎡가 지난달 18일 21억8000만원에 매매되면서 올해 첫 거래인 17억2000원 보다 4억3000만원 상승했어요.
서울 강서구 마곡동과 송파구 가락동
마곡동 마곡엠벨리9단지 전용 84㎡는 지난 1일 12억3000만원에 거래가 체결되면서 12억원대를, 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 110㎡는 26억원에 계약서를 작성하면서 26억원대를 각각 회복했습니다.
KB부동산이 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 KB부동산 플랫폼을 방문한 고객이 가장 많이 검색한 단지를 집계했는데요. 그 결과 상반기 인기 단지 1위는 서울 송파구 가락동 헬리오시티였던 것으로 7월 초 발표했어요. 총 9510세대로 우리나라 아파트 중에서 세대수가 가장 많은 단지라고 하구요. 헬리오시티의 KB시세를 총 합산한 금액은 6월 기준 15조5100억원으로 시세총액 순위 1위를 차지했습니다. 단지 규모가 크고 아파트값이 비싼 상위 50개 아파트를 선정한 ‘KB선도아파트 50’순위에서도 1위에 올랐다고 해요.
반토막 났던 인천·세종 주택시장 회복 속도 ↑
송도더샵퍼스트파크(F13-1BL) 전용 84.94㎡는 지난 7월 2일 10억원에 매매 계약이 체결됐는데요. 같은 타입이 올해 1월 초에는 7억9500만원에 거래가 됐으니 2억원 정도 올랐네요. 이 아파트 최고가는 2021년 12월의 13억1000만원이었습니다.
연수구 송도센트럴파크푸르지오 전용 84㎡A도 지난 6월 10일 11억원에 거래됐는데요. 직전 거래 대비 1억5000만원 올랐다고 해요. 해당 단지 동일 평형 최고가는 2021년 6월에 거래된 12억5000만원인데 최고가 대비 88%선까지 가격이 회복했다고 합니다.
세종 새롬동 새뜸마을 10단지(더샵힐스테이트) 전용 84㎡는 지난달 5일 8억8000만원에 거래됐는데요. 최고가는 2021년 8월 11억9000만원이었는데 올 2월에는 7억2500만원까지 하락했다가 회복세에 있네요.
세종 대평동 해들6단지e편한세상세종리버파크 전용 99㎡는 지난 1월 7억2000만원에 팔렸는데 이전 최고가 약 14억원보다 약 7억원 가량 하락하며 집값은 반토막이 났었죠. 하지만 지난 7월에는 10억1000만원에 매매거래가 이뤄져 이곳도 회복세를 보이고 있습니다.
나오는 글
위에서 보셨듯이 요즘 부동산 시장이 침체기에서 회복기로 넘어오는 과정이란 걸 각종 지료를 통해 보셨을 거에요. 또 실제 서울과 인천, 세종 등의 아파트 매매 실거래가를 통해서도 확인할 수 있었구요. 서울을 중심으로 아파트 분양시장도 서서히 달아오르는 걸 보면 아직은 회복기 시그널이 확실하지 않지만 서서히 분위기는 달라지는 것 같아요. 물론 금리인상 등 각종 경제 여건 때문에 다시 한번 침체기로 돌아갈 수 있는 상황도 올 수는 있겠죠. 이런 점을 조심하면서 서울과 수도권을 중심으로 실거래가 흐름을 들여다 보시면 투자를 하실 때 많은 도움이 될 것 같아요.
끝. 감사합니다.
